提升了公司物业资产管理的精细化水平,招商蛇口董事长许永军任招商积余董事长

提升了公司物业资产管理的精细化水平,原中航善达总经理石正林继任招商积余总经理,金城大厦18项、科创园20项、零星项目46项、生活区2项

近日,公司印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,标志着我司物业资产经营管理向专业化、规范化、标准化迈进了一大步。

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中国航空报讯:2018年,航空工业金城园区运营管理中心围绕创价值主题,巩固收入规模,提升盈利水平,
打造多元竞争优势,稳步发展服务产业, 为金城的发展做出贡献。

今年以来,面对公司自有可经营性物业资产数量不大、物业分散,单体或成片有规模的物业有限,物业业态复杂、优质物业少,多数物业建设年代久远、配套设施陈旧,部分物业所处市场大环境较差、物业资产价值偏低等不利情况,公司上下齐心协力,深入挖掘资产价值,全力提高现有物业资产经营水平。3月份以来,公司对所属物业资产进行了系统梳理和分析,提出挖潜增效思路和实施方案,并采用市场化的竞争手段甄选客户,2018年新签物业租金收益提升10%以上,全年运营质效成效显着。

原标题:善积余庆家底足,殷实美好定位高——投资价值分析报告

运管中心强化运营管理和服务质量,提升物业出租效益和水平。金城大厦、瑞金路沿街商铺以及科创园厂房出租率均达到100%。自持商业物业整体运行情况良好,金城大厦运营9年,以硬件更新,服务质量提升,巩固竞争力,
实现中石油、中化江苏等单位的续签,
部分租户扩增租需求。金城科创产业园引进2家高新技术企业,上海天盛广场引进2家客户。发挥中航科技城金城1号项目停车位对办公的配套服务功能,
停车位租赁合同新签60余份;对瑞金路沿街自有商业物业调整商铺业态,实现了客户优化。

龙8客户端下载,在提升效益的同时,公司认真总结和吸收物业资产租赁管理中的经验,广泛征求意见,制定和印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,实现招商租赁过程可视、可溯、可控,提升了公司物业资产管理的精细化水平,形成了标准化流程,实现了物业资产经营水平上台阶,为公司转型升级奠定了发展基础。

报告摘要

提升了公司物业资产管理的精细化水平,招商蛇口董事长许永军任招商积余董事长。去年8月,运管中心与上海市税务、房产等政府部门沟通协调,协助机电系统取得上海天盛广场的不动产权证书,
为其后期招商经营提供保障;利用秦淮区政府对瑞金路实施出新工程的契机,
成功清退和拆除金城原服装大楼一楼西侧的门面房,为中航科技城项目地块开发扫清障碍;加强能源管理,查堵漏洞,
全面清查金城水电管网设施,仅在金城科创园全年就降低电力能耗近10万元;
在金城科创园,与宝胜集团合作,安装3.6万平方米屋面光伏太阳能,实现每年增加收入16万元。

新任管理层就位,央企物管龙头启航

运管中心制定《招商手册》,拓宽招商渠道,鼓励全员招商。督促落实全年技措计划,2018年,招标7项,与预算相比,节约10.95万元。在资产维保上,园区有效实施工程计划管控。细数2018年维项目,金城大厦18项、科创园20项、零星项目46项、生活区2项,
共计下达工程任务单92项,累计发生费用114.2万元。

2019年12月16日,公司启用新的证券简称(招商积余)及新的证券代码(001914),意味着中航善达并购招商物业重组事项正式完成。招商蛇口通过直接(47.45%)和间接(3.71%)的方式合计持有51.16%的股权。新任董事会中,招商蛇口董事长许永军任招商积余董事长,原中航善达总经理石正林继任招商积余总经理,原招商物业总经理谢水清任副总经理,管理层实现平稳过渡。

针对金城三供一业分离移交工作,运管中心全力推进,率先完成。2018年3月,金城与秦淮区政府、瑞金路街道签署4个家属区的物业分离移交框架协议及2个家属区的分离移交协议;当年6月,签署瑞金路2个家属小区的物业分离移交协议;与南京供电公司以先移交、后改造模式签署瑞金路2-4号小区三供一业供电分离移交协议,金城涉及供电分离移交协议签署工作全部完成。截止12月底,补助资金申请率均达100%,维修改造工程项目开工率100%,完成物业实质性移交工作。

协同与提效是重组后最大看点

该中心对接航空工业要求,与秦淮区政府、区卫计局沟通协调,实现金城医院整体移交,与大光路社区医院合并成立瑞金路街道社区医院,实现企业和医院职工双赢,医疗改革工作走在航空工业和南京市国有企业的前列。

重组前:1)中航善达:自2016年起剥离地产开发,聚焦存量经营。截止2019H1,九方资管管理项目数量15个,管理面积127万平方米;
中航物业管理项目613个,管理面积7,634万平米;2)招商物业:2016年开启市场化转型,截止2019H1,管理项目548个,管理面积7292万平米;净利率由2017年的2.63%提升至2019H1的4.94%。

重组后:一、协同:1)规模协同:按2018年底口径,招商积余在管面积1.22亿平米,成功迈入第一梯队;2)密度提升:中航善达和招商物业均深耕广东特别是深圳市场,合并后区域密度将实现较大幅度提升;3)业态协同:双方均布局政府/公建、商写、住宅等业态,上市公司将建立协调统一的业务管控体系,实现业态协同。二、提效:1)招商积余本身资源禀赋较为优质,毛利率有望进一步提升,重组后三项费率实现下降,利润率存在改善空间;2)应收关联方款项已全部收回,招商物业现金流水平有望回归至正常水平;3)其他应收款(2019H1资产占比62%)已归还至招商物业,资产结构改善,账面现金充沛。

投资建议

公司背靠三大央企,在机构物业方面优势显著。我们看好中航物业和招商物业在面积、区域密度和业态上的协同,加上资金结构改善和管理优化,毛利率有望进一步提升。预测19-21年公司EPS为0.39/0.55/0.75元,对应19-21年PE为49/35/26倍,我们将业绩基准推至2020年,给予2020年40倍PE,目标价22.11元,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:如果最低工资水平上涨过快,将导致公司利润受到挤压;开发商业务受阻或改变策略,将导致公司业务拓展面临较大困难。