参与大兴区的社会发展建设各项工作,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让

中交房地产集团副总经理隋振海带队与大兴区发展改革委主任刘士忠就集体土地建设租赁房、土地一级开发等业务进行了交流洽谈,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让,1.鼓励产业园区建设职工集体宿舍

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11月30日,中交房地产集团副总经理隋振海带队与大兴区发展改革委主任刘士忠就集体土地建设租赁房、土地一级开发等业务进行了交流洽谈。

楼市房源将有新的供应渠道。这一次是在集体建设用地上建设“可销售”的共有产权住房。相关机构强调,这与小产权房完全不同。

被国土部炒热的“集体建设用地”,在刚刚结束的北京两会上,也成为了议题——将推出“集体土地建集体宿舍参与大兴区的社会发展建设各项工作,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让。”。

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北京市规划和自然资源委员会(下称“北京规自委”)8月1日发布通知显示,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让,宗地内将建设共有产权住房,销售均价为每平方米2.9万元,含全装修费用。

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刘士忠对隋振海一行的到访表示欢迎,他介绍了大兴区开展集体土地建设租赁住房有关情况和大型项目建设情况。他表示,大兴区发展改革系统欢迎中交集团参与大兴的建设与发展,届时将会全力提供支持和帮助。隋振海介绍了中交集团的基本情况,表示愿意作为政府与社会经济发展的责任承担者,与有关政府合作,参与大兴区的社会发展建设各项工作。

这是这三宗地块的第二次入市。第一财经记者发现,与去年年底那次“未能完成的出让”相比,此次地块起拍价约下调了1000元/平方米。

包含多个内容:

大兴区发展改革委副主任李志广,公司总经理助理、中交物业总经理张宝忠,地产集团协同发展部和公司经营及市场开发管理部参加了上述活动。

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1.鼓励产业园区建设职工集体宿舍,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

据悉,11月18日,北京市大兴区西红门镇发生重大火灾事故。作为积极践行社会责任的中央企业,公司结合学习贯彻落实党的十九大精神,第一时间就开始着手研究事故发生后相关产业人群的居住生活事宜。在地产集团的支持下,公司积极开展与北京市各区县进行相关业务对接,在争取公司转型升级“窗口期”的同时,积极为建设美丽北京做贡献。

一度暂停 地价下调

2.今后北京每个租赁房项目都要配建一定比例的集体宿舍,解决普通劳动者的宿舍问题,让他们有尊严地居住。

这三宗地块首次进入公众视野是在去年年底。

3.积极推动集体土地建租赁住房,鼓励建设集体宿舍等,满足务工人员的宿舍需求。

2018年12月27日,北京规自委发布通知称,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,于2019年1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。

这里有个关键词:服务保障业务工人

这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房,为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

何为“服务保障业务工人”?官方是这样定义的——餐饮、零售、快递等行业务工人员

北京规自委当时表示,该项目入市有效改善了住房结构,同时丰富了集体建设用地入市案例,探索改革经验。探索改革同时,同步研究了公共服务配套与共产房建设的供地方式,为集体建设用地建设公共服务配套的方式将更有效的完善了共产房居住区的生活基础配套设施。

确实,以往不论是基本住房保障体系,还是基本住房供应体系,都很少从政府的角度考虑解决他们的住宿问题,因为都从开发商角度考虑了。

对于北京此举,业内人士表示,大兴此类地块,无论是从北京市场还是全国市场,都属于重大创新内容。

“解决他们的住宿问题,现在市场上最缺的就是宿舍。”集体宿舍的议题,就是这样被提出来的。

中原地产首席分析师张大伟表示,这个政策的变化,可以说是集体土地使用改革的一大步,意义非常大。

据北京市保障性住房建设投资中心党委书记、总经理金焱透露,将来的集体宿舍,应该“一人一间或两人一间,人均面积小、总租金负担低,配备一定的公共设施。

他认为,虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房,但因为收益回报时间长,投入成本高,一些城市的推进力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点,对集体而言,短期投入少且收益快,可能更有利于提升集体组织的参与意愿。

这样的配方,是不是有点熟悉?没错,就是类似现在的“长租公寓”or“公租房”,只是集体宿舍目测会更便宜(当然,我也不敢肯定)。

不过,半年之后的2019年6月27日,北京规自委大兴分局发布公告称,因故暂停这三宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易。

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出租物业管理专家房东利器从北京市规土委了解到,在2017年完成203余公顷集体土地供应的基础上,今后4年,北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

因“何故”暂停?对此官方并未详细透露具体缘由。

这些集体土地,将有部分被建成公租房,也有部分被建成集体宿舍。

暂停一个多月后,此次上述三宗地块重新挂牌出让,是否有了新的变化?

我们都知道,上个月底,11个城市集体土地租赁住房试点方案刚刚获批。原则上,应该是鼓励集体土地入市,出让给开发商建设租赁房,或者自建租赁房出租,从来没提过“集体宿舍”等相关字眼。

第一财经记者将前后两次挂牌文件对比后发现,此次挂牌三宗地块总建筑面积依然是357802平方米,与去年挂牌时没有变化,而限定的销售价格也都是2.9万元/平方米。

现在北京开了头,后面的城市是否会跟上步伐,我们犹未可知。只是那些打算“低价拿地”抢占长租公寓市场的房企,可能要竹篮打水一场空了。

不同的是,三宗地块起拍价格均有所下调,由低至高分别是146578万元、151283万元、206138万元,对应去年挂牌时起拍价格分别是158879万元、162089万元、220862万元。

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按去年挂牌时计算总起拍价约为541830万元,折合楼面价格为约1.51万元/平方米(计算方式:541830万元/357802平方米)。此次挂牌时总起拍价约为50.4亿元,折合楼面价格约为1.4万元/平方米。

其实,集体土地建集体宿舍这个提案,早有苗头。大家是否还记得去年那场“大兴火灾”?它的处理方案除了关闭、整顿和撵人,还有后续。

如此看来,相关部门将土地出让起拍价下调了约1000元/平方米,总额下调了大约3.8亿元。当然,地块起拍价并非最终的土地成交价格,但此举无疑将有助于提高这些地块对房企的吸引力。

1月25日,北京市人大代表、大兴区区长王有国在接受北京青年报记者采访时表示:“规范农民自建房出租行为,发展职住均衡型职工宿舍。”大兴区计划在发生火灾事故的新建二村建设集体宿舍,打造成“打工者之家”,满足基本居住需求。

土地供应的多寡将对房源供应产生直接影响,进而影响房价走势。利用集体建设用地建共有产权房这一政策如能大规模推广,会给房地产市场带来更多的土地供应。

建设这个集体宿舍有个前提,就是“不能做饭,不能动火”!为了解决吃饭问题,会计划为集体宿舍配套建设公共食堂。

原国土资源部姜大明2018年1月15日曾表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

一朝被蛇咬十年怕井绳,个人觉得,此举虽说可以杜绝消防隐患,但如果是家庭租户入住的话,不给做饭是否让大家少了点香火气?

专家:与小产权房不同

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为了应对房价上涨,各界对于增加房地产供地的呼声越来越高,但囿于相关规定,总量庞大的集体土地并不能用于房地产开发。

计划谁都会做,可是除了做饭问题,当前在住房租赁方面,还有很多法律和政策供给的短板要补。

近年来,多地利用集体土地建设租赁房虽有试点,但这些房源只能出租不能销售。此番三宗地块出让为何还能起业界关注?“可以销售”、“共有产权房”是其中最大的亮点。

打个比方,如何明确集体宿舍的标准?比如人均最低面积、卫生条件、消防安全标准等,这些东西如果没有明确的规章制度和执行标准,集体宿舍将面临长租公寓目前的监管“尴尬”。

2017年9月30日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施,按照《暂行办法》,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,无论是建造集体宿舍出租运营,还是企业为员工租赁集体宿舍,都需要政府明确集体宿舍的标准。“目前还没有相关的政策支持,具体操作上还需要深入调研”。

虽然《暂行办法》并未明确共产产权住房必须使用国有建设用地,但作为一种“政策性商品住房”,其核心属性仍然是商品房,外界一般理解它应该是建设在国有土地上的住房。

而建成之后,集体宿舍还得防范变成公租房那样的局面:穷人“进不去”,进去的都有宝马奔驰。

此番北京利用集体建设用地建设共有产权房,且对外销售。这与原来的政策相比,突破较大。

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作为全国利用集体建设用地建租赁房18个试点城市之一,北京这几年一直大力推进集体土地建设租赁房工作,并为此每年供应200公顷集体建设用地。但北京相关部门也曾屡次强调,利用集体土地建设租赁住房,是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售,坚决杜绝变相开发建设小产权房。

综上所述,集体土地租赁住房安排一定比例的宿舍以及园区建职工宿舍,可以满足其中一部分人的需求,但不是全部,需解决的细节问题也还有很多。

此次在集体土地上建设“可销售”的共有产权房,与小产权房的区别在哪里?

北京两会落幕了,但全国两会即将于3月份在北京召开,届时“住房租赁”、“集体土地”、“集体宿舍”的议题相信同样会被提及和完善,希望到时候会有更好的消息。

《北京日报》2日援引业内专家表示,对于购房者来说,集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别,同样是70年产权,同样是个人持有部分产权,同样执行5年内不得买卖等规定。集体土地的共有产权房和过去的小产权房没有任何关系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾对第一财经记者表示,在集体建设用地上建设共有产权房和小产权住房有两个区别。第一、用地性质是合法和不合法之分,集体建设用地入市是政策的新动向,合法合规合情合理,而小产权房的用地是各地私自建造,明显是违法建筑。

第二、集体建设用地入市是有很严格的用地规划,目前是试点阶段,而小产权住房的用地是比较混乱的,可能涉及到经营用地、宅基地和耕地,本身用地来源比较复杂。